Quand je travaille comme investisseur immobilier, je me retrouve parfois confronté à des situations complexes entre propriétaires et locataires. La trêve hivernale constitue l’une de ces particularités du droit français qu’il faut absolument comprendre. Ce dispositif social protège les locataires durant les mois les plus froids de l’année. Je t’explique comment fonctionne cette période spéciale, quels sont les droits des parties concernées et quelles exceptions existent.
Les points essentiels
La trêve hivernale protège les locataires contre l’expulsion durant la saison froide, avec des règles précises.
- Elle s’applique du 1er novembre au 31 mars et interdit toute expulsion même avec jugement
- Les services essentiels (eau, électricité, gaz) ne peuvent être coupés pendant cette période
- Certaines exceptions existent : squatteurs, auteurs de violences familiales, personnes relogées
- Les propriétaires peuvent engager des procédures pendant la trêve mais l’exécution sera différée
- Le non-respect est sanctionné par jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 300 000€ d’amende
Qu’est-ce que la trêve hivernale et quand s’applique-t-elle ?
La trêve hivernale représente cette période protectrice durant laquelle les procédures d’expulsion sont suspendues. Elle s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, dates fixées par la loi Alur de 2014. J’ai découvert que son origine remonte à un appel poignant de l’abbé Pierre, le 1er février 1954, après le décès d’une femme gelée sur un trottoir suite à son expulsion. La législation a officiellement instauré ce mécanisme de protection par la loi du 3 décembre 1956.
Le gouvernement peut prolonger cette période dans des circonstances exceptionnelles, comme lors de la crise sanitaire de 2020. Le principe et les exceptions sont encadrés par les articles L412-6 à L412-8 du Code des procédures civiles d’exécution. Dans mes recherches sur les DOM, j’ai noté qu’une trêve cyclonique peut également s’appliquer, avec des dates variables selon les départements.
Les protections garanties aux locataires pendant la trêve
Durant cette période hivernale, aucun locataire ne peut être expulsé de son domicile, même si un jugement d’expulsion a déjà été prononcé à son encontre. J’ai réalisé que cette protection s’étend aussi aux services essentiels : les fournisseurs d’énergie et d’eau ne peuvent pas couper l’alimentation des résidences principales pendant la trêve, même en cas de factures impayées.
Cette interdiction de coupure a été instaurée par la loi Brottes du 15 avril 2013 et le décret du 27 février 2014. Les fournisseurs peuvent en revanche réduire la puissance électrique, sauf pour les bénéficiaires du chèque énergie. Le bailleur ne peut pas non plus suspendre l’électricité, le gaz ou l’eau dans ses locations. En cas de coupure pendant la trêve, le locataire peut porter plainte.
Services protégés durant la période hivernale
| Service | Protection | Exceptions |
|---|---|---|
| Électricité | Pas de coupure | Réduction possible de puissance |
| Gaz | Pas de coupure | Aucune |
| Eau | Pas de coupure | Aucune |
Les exceptions à la protection de la trêve hivernale
Dans mon parcours d’investisseur, j’ai appris que certaines situations échappent à la protection de la trêve. C’est le cas lorsque les personnes bénéficient d’un relogement adapté à leurs besoins familiaux. Les squatteurs entrés par effraction dans une résidence ne sont pas non plus protégés, tout comme les occupants de logements étudiants ne remplissant plus les conditions requises.Aussi, certains comportements graves comme les violences familiales ou des situations de tapage nocturne répétés peuvent entraîner une exclusion de la protection.
Les auteurs de violences familiales dont l’expulsion a été ordonnée par le juge sont également exclus de cette protection sociale. La trêve ne s’applique pas non plus aux époux dont l’expulsion du domicile conjugal a été décidée dans le cadre d’une procédure de divorce, ni aux occupants d’immeubles sous arrêté de mise en sécurité. Pour les squatteurs occupant un garage ou un terrain, le tribunal peut supprimer ou réduire le bénéfice de la trêve.
Droits et démarches des propriétaires pendant la période hivernale
Étant propriétaire bailleur, je peux engager ou poursuivre une procédure d’expulsion même pendant la trêve hivernale. Il m’est possible de solliciter le garant grâce à l’acte de caution solidaire en cas d’impayés, d’envoyer un commandement de payer et de saisir la justice pour initier une procédure. Si une décision d’expulsion est rendue pendant cette période, son exécution sera simplement différée à la fin de la trêve. Même durant la trêve hivernale, certaines démarches comme le commandement de payer ou le respect du préavis de location restent encadrées par la loi. »
- Commandement à payer : première étape où le bailleur demande au locataire de régler sa dette via un commissaire de justice
- Assignation et audience : le tribunal examine la situation et peut accorder des délais ou résilier immédiatement le bail
- Commandement à quitter les lieux et expulsion : ces étapes finales ne peuvent être exécutées qu’après la fin de la trêve
Sanctions et recours en cas de non-respect des règles
J’ai pris conscience que le non-respect de la trêve hivernale constitue un délit sérieux. Un propriétaire tentant d’expulser un locataire durant cette période risque jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende. L’occupant peut porter plainte pour expulsion illégale selon l’article 226-4-2 du code pénal.
- Pour les locataires en difficulté : contacter SOS loyers impayés (0805 16 00 75) ou l’ADIL locale
- Pour les propriétaires : chercher une solution amiable ou faire appel à un conciliateur de justice
Les aides sociales comme le Fonds de Solidarité pour le Logement peuvent constituer une solution pour éviter d’atteindre le stade de l’expulsion. Dans ma pratique d’investissement, j’ai toujours privilégié le dialogue pour résoudre les problèmes de loyers impayés avant d’entamer des procédures judiciaires.