Ma deuxième colocation, 700 € de CF net / mois !

Posté dans la catégorie Immobilier

Le 23 Juillet 2019

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- Auteur : Franck

Salut à tous !

Cela fait longtemps que je n'ai rien publié, presque 1 an si je ne m'abuse. Cette année 2019 a été vraiment chargée de mon côté, beaucoup de projets, et je l'avoue, beaucoup de vacances (les revenus passifs servent à ça, non ?).

Côté immobilier, l'année 2019 commence fort : un immeuble signé en début d'année, ainsi que deux nouveaux appartements signés dans la couronne Bordelaise, dont 1 qui sera l'objet de cet article. Je parlerais de l'autre appartement un peu plus tard, une fois les travaux effectués et l'appartement entièrement loué. En effet, je préfère louer un bien avant d'en parler sur ce blog, afin d'être plus légitime et de ne pas vous faire croire n'importe quoi. Les chiffres sur le papier, c'est bien, mais parfois il peut y avoir de mauvaises surprises donc je préfère donner des chiffres véritables et définitifs.

Les deux seront loués en colocation. J'apprécie de plus en plus ce mode de location, qui permet de mixer la rentabilité et le côté patrimonial. Si tu n'as pas encore lu l'article sur ma première colocation, c'est par ici.

L'appartement en question est situé à Mérignac, une commune de 70 000 habitants en pleine expansion ; ceux qui connaissent Bordeaux savent que tout ce qui touche Bordeaux voit ses prix exploser. Ici, j'estime avoir fait une belle opération puisque j'arrive à un prix au m² d'environ 2 350 € tout inclus (prix d'achat, frais de notaire, frais de banque, travaux, ameublement), alors que le prix au m² à Mérignac est, selon MeilleursAgents.com, de 2 960 €, avec des prix qui ont augmenté de 16 % en 10 ans.

ProjetLocatif

Une fois n'est pas coutume, j'ai de nouveau travaillé avec ProjetLocatif pour réaliser ce projet, et plus particulère avec David, spécialisé dans les colocations en région Bordelaise. Je connais très bien David, puisque c'est le 3ème projet que je fais avec lui.

Vous savez déjà ce que je pense de ProjetLocatif, une boîte Bordelaise qui cartonne et qui a un très bel avenir devant elle tellement son concept est tout simplement génial. Pour plus d'informations, vous pouvez consulter mon article "Pourquoi passer par un chasseur ?".

Pas de salon

La petite particularité de cette colocation 3 chambres est qu'elle ne dispose pas de salon. WTF ? C'est assez marrant, mais à chaque fois que je parle de ce projet à quelqu'un, la réaction est négative à cause du salon. Et bien détrompe-toi, une colocation sans salon se loue très bien. Il faut par contre qu'elle se prête à ce mode de fonctionnement.

Je m'explique : dans cet appartement, il y a une grande chambre et deux plus petites. Chaque chambre dispose d'une télé, d'un bureau et d'un lit, et fait donc office de mini studio. La grande chambre dispose quant à elle d'une petite table avec 2 ou 3 fauteuils permettant d'accueillir les autres membres de la colocation.

Lorsqu’il n’y a pas de salon, les colocs se retrouvent alors très souvent dans la cuisine pour cuisiner bien sûr mais aussi pour échanger, discuter, partager un verre de vin; C'est l’espace privilégié de rencontre et de socialisation !

Le salon était, au départ, situé dans une pièce fermée avec un couloir central (désservant deux chambres au fond, un salon à droite). Nous avons donc transformé le salon en chambre.

Quelques photos des chambres :

Quelques travaux

Montant des travaux : 20 000 €

Un peu vieillottes, la cuisine et la salle de bain ont été entièrement rénovées. En bref, on a tout cassé et on a tout refait pour avoir deux pièces entièrement fonctionnelles et pratiques pour une colocation.

L'appartement a également été entièrement repeint, quelques modifications électriques ont été effectuées avec notamment la pose de prises électriques et TV.

Les devis initiaux étaient de 18 624 €, mais nous avons choisi également de remplacer les radiateurs existants et de mettre un sèche-serviette dans la salle de bain afin de réaliser une petite montée en gamme.

Les chiffres

Pour cet achat immobilier, j'ai mis un apport d'environ 19 000 €. Ayant fait une bonne année 2018, j'ai souhaité placer un peu de capital sur ce projet. Je préfère que mon argent travaille à 10 ou 12 % plutôt qu'il dorme sur un compte bancaire sans travailler (en réalité, il travaille à 0,5 ou 1%, même pas de quoi compenser l'inflation, donc je n'appelle pas ça travailler, j'appelle ça dormir ;)).

Je tiens à préciser que je garde toujours une épargne de précaution ; même si la colocation fonctionne bien, on n'est jamais trop prudent, un accident est vite arrivé.

C'est sûrement ce que tu attends avec impatience, place aux chiffres détaillés :

Frais d'achat
Acquisition FAI 76 000 €
Frais de notaire 5 320 €
Travaux 18 624 €
Montée en gamme 1 800 €
Commission Projet-Locatif 6 000 €
Ameublement (montage inclus) 7 284 €
Frais banque (garantie, frais de dossier) 1 816 €
Budget Global tout inclus 116 844 €
Prix au m² tout inclus 2 291 € (51 m²)
Apport personnel 16 844 €
Emprunt 100 000 €
Rendement / CF
Loyers CC 1 500 € / mois
Crédit - 430 € / mois
Taxe foncière - 68 € / mois
Electricité - 30 € / mois
Internet - 19 € / mois
PNO - 12 € / mois
Charges de copro - 162 € / mois
Gestion - 75 € / mois
Total charges 796 € / mois
Rendement brut 15,4 %
Rendement net 11,6 %
Cash-flow 704 € / mois

Comme tu peux le voir, la rentabilité ainsi que le cash-flow généré sont très intéressants, surtout dans une ville comme Mérignac.

Sur cet appartement, j'ai demandé un différé total de 12 mois, ce qui veut dire que pendant 12 mois, mon cash-flow sera de 1 134 €. De quoi récupérer une partie de mon apport pour continuer à investir. Après 12 mois seulement, je commencerais à rembourser mon crédit.

Et les impôts dans tout ça ?

Avec les amortissements et les travaux réalisés dans cet appartement mais également dans mes autres appartements et immeubles, je ne paierais pas d'impôt pendant de très longues années ;) Pour comprendre le fonctionnement du statut LMNP, c'est par ici !

À très bientôt !

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