Ma première maison

Posté dans la catégorie Immobilier

Le 14 Juin 2018

- 2 commentaires

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Salut à tous !

Aujourd'hui, on va parler de mon tout premier investissement immobilier : une petite maison de ville. Je vous parlais dans un autre article des chasseurs d'immeubles. Pour réaliser cette opération, j'ai travaillé avec Guillaume Lanvin, qui a mené ce projet d'une main de maître. Guillaume a consacré un article à ce projet ; vous pouvez le retrouver en cliquant ici.

Pourquoi une maison de ville ?

L'histoire débute fin 2016. Je viens de vendre les parts de mon entreprise créée en 2013 (Monsieur TSHIRT). J'en parle d'ailleurs sur cette page. Du jour au lendemain, je me retrouve avec beaucoup de temps libre et une jolie enveloppe de cash. Bien entendu, mes revenus diminuent puisque je ne fais plus partie de cette entreprise. Je souhaite alors en investir une partie dans l'immobilier afin de me créer une rente.

Alors que j'étais tranquillement en train de siroter un délicieux cocktail au bord de la plage, j'ai reçu un appel de Guillaume qui souhaite me proposer un premier projet : une petite maison de 61 m² dans une ville de 4 000 habitants située en Nouvelle-Aquitaine. Budget total : 55 000 €. Le projet me plaît énormément : le risque est très faible, l'indice de tranquillité est très élevé puisque le bien sera loué en location nue. Je signe donc l'acte authentique en février 2017.

Le prix affiché est de 30 000 €. L'expérience de Guillaume parle, il négocie la bête à 23 600 €, soit une baisse de 21 % ! La raison ? Il s'agit d'une succession, le propriétaire souhaite se débarrasser de ce bien. En quelques minutes, Guillaume m'a donc fait économiser 6 400 €, soit plus que sa commission. Qui a dit que passer par un chasseur coûtait de l'argent ?

Pour ce prix-là, j'ai droit à une maison de 61 m², en ruine. Il faudra donc tout refaire, ou presque. Heureusement, Guillaume dispose de ses propres équipes d'artisans. Didier nous propose une enveloppe globale de 24 215 € pour l'ensemble des travaux. En 3 mois, la maison est livrée et le résultat est top.

En 48 h, et une dizaine d'appels plus tard, Guillaume sélectionne 3 profils intéressants. Bingo, nous trouvons les locataires parfaits : un jeune couple avec 2 enfants.

Les chiffres

Passons maintenant aux chiffres détaillés.

Frais d'achat
Prix d'achat 23 600 €
Frais de notaire 2 956 €
Frais d'agence 0 €
Commission Guillaume Lanvin 4 000 €
Travaux 24 215 €
Budget global 54 771 €
Prix au m² tout inclus 898 €
Rendement / CF
Loyers 450 €/mois
Crédit 0 €/mois
Taxe foncière 25 €/mois
PNO 12 €/mois
Rendement brut 9,85%
Rendement net 9%

Ayant acheté cette maison cash, elle me dégage une rente mensuelle nette de 413 €/mois.

Les photos

Quelques photos avant les travaux :

Et voici la bête après travaux :

Et les impôts alors ?

Grâce à la magie du déficit foncier, je ne paierais aucun impôt foncier sur ce bien pendant 6 ans environ. Une fois que j'aurais épuisé mon déficit foncier, il me sera possible de revendre cette maison. C'est l'avantage des petites maisons de ville : elles sont très liquides et peuvent donc être revendues facilement, soit à un investisseur, soit à des primo-accédants par exemple.

Et vous, que pensez-vous des maisons de ville ?

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Commentaire (2)

David le 31/10/2018 à 14:15

Cas très intéressant car pour ces surfaces, on pense plus à des appartements qu'à des maisons.
Et surtout, très bien joué d'avoir 50/50 entre prix d'achat et travaux pour le déficit...

Peron Dominique le 05/06/2018 à 00:00

Trs bon petit investissement!
Bravo.
Dominique

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