Mon premier achat immobilier - 22% de rentabilité

Posté dans la catégorie Immobilier

Le 09 Avril 2018

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Salut à tous !

L'immobilier fait aujourd'hui parti de mes passions. J'ai vraiment commencé à m'intéresser à ce pilier lorsque j'étais en stage aux Etats-Unis, alors âgé de 22 ans.

Tout commence il y a 7 ans, en 2011. À l'époque, mes sites internet m'avaient déjà permis de mettre un petit capital de côté, environ 50 000€. Je suis alors âgé de 22 ans et comme vous pouvez l'imaginer, à cet âge-là, l'investissement immobilier ne faisait pas parti de mes priorités. De plus, j'habitais à Miami, la ville où dépenser son argent bêtement fait partie du paysage. Bars, boîte, mon capital aurait facilement pu être flambé en quelques soirées trop arrosées.

Malgré tout, je commence à m'intéresser aux différents moyens de placer intelligemment mon argent. C'est alors que mon cousin me contacte, car il souhaite investir à Miami. Selon lui, les prix sont encore très bas, le risque est quasi-nul. Je me renseigne un peu, j'active quelques contacts, et effectivement, les risques sont très faibles. Les prix semblent trop bas pour pouvoir encore baisser, et à part un cyclone qui viendrait ravager la ville, difficile d'imaginer ce qui pourrait venir gâcher mon premier investissement.

Pour investir dans l'immobilier, il faut savoir prendre des risques. Mais le plus important est de maîtriser ces risques, en maîtrisant tous les aspects de l'investissement, d'autant plus lorsqu'il s'agit d'un investissement à l'étranger. Il y a beaucoup de facteurs qui peuvent nous échapper. Autant il est simple de gagner de l'argent là-bas (le fameux rêve américain), autant il est très facile d'en perdre beaucoup. Si vous souhaitez investir à l'étranger, entourez-vous des bonnes personnes, et méfiez-vous des vendeurs de rêve, surtout aux Etats-Unis.

Une maison de 120m² pour 73 000€

Quelques mois plus tard, nous décidons d'aller visiter quelques biens immobiliers. Nous jetons notre dévolu sur une maison de 120m² dans une résidence avec une belle piscine, une petite terrasse, deux chambres, une cuisine entièrement équipée à l'américaine (vous savez, le frigo qui fait 4 fois la taille d'un frigo moyen en France). Coût total de l'opération : 80 000€, tout frais inclus, y compris les charges pour une année.

La crise est passée par là, et ça se voit. Le propriétaire avait acheté cette maison en 2006, 5 ans auparavant, pour ... 215 000€, soit une baisse de 270% ! Vous comprenez maintenant pourquoi je dis qu'il faut maîtriser les risques ? Le pauvre Monsieur a vu son investissement fondre de manière spectaculaire. Et malheureusement, il est loin d'être un cas isolé.

Les charges sont élevées (200€ / mois), la taxe foncière également (1 700€ / an), mais l'opération reste très rentable puisque nous trouvons des locataires rapidement pour un loyer de 1 400€ / mois, soit une rentabilité brute de 22%, et une rentabilité nette d'environ 15%.

Voici les chiffres exacts :

    - Prix d'achat : 73 000€
    - Frais de notaire : 4 000€
    - Assurance : 700€ / an
    - Taxe foncière : 1 700€ / an
    - Charges de copropriété : 2400€ / an
    - Loyer : 1 400€ / mois
    - Soit une rentabilité brute de : 1400 x 12 / (73000 + 4000) = 22%
    - La rentabilité nette est de 15,5 %

Voici quelques photos de la bête :

Une plus-value de 68% en 5 ans

Début 2016, je décide de rentrer en France pour raisons personnelles. Nous décidons alors que revendre la maison est la meilleure option qui s'offre à nous. Nous regardons alors les prix du marché et décidons d'un prix de vente de 140 000€. Les visites s'enchaînent, mais personne ne souhaite faire d'offre. Après quelques semaines, nous trouvons finalement un acheteur pour 135 000€, soit une belle plus-value de 55 000€.

Aux Etats-Unis, il est très simple de suivre les prix de l'immobilier. Par exemple, pour notre maison, nous avons accès à l'historique complet des transactions depuis sa construction :

Si nous avions vendu la maison aujourd'hui, nous l'aurions vendu autour de 160 000€. En 7 ans, les prix ont tout simplement doublé. Pas de regret cependant, notre investissement fut largement rentabilisé. Nos 80 000€ se sont transformés en 200 000€ en 5 ans (135 000€ + 65 000€ de loyers net), soit un gain net de 24 000€ / an.

Malgré cette évolution exponentielle des prix, je ne pense pas retenter l'expérience aux USA. Pour la simple et bonne raison qu'en n'étant pas sur place, je trouve cela trop risqué, même en gestion complète. De plus, avec les prix qui augmentent, il va être de plus en plus difficile d'obtenir une rentabilité correcte. Il y a bien sûr encore beaucoup d'opportunités, mais pas seulement aux USA. À choisir, je préfère trouver des opportunités proches de chez moi.

Et aujourd'hui ?

En 2018, je n'ai pas arrêté mes investissements immobiliers, bien au contraire. Dans le prochain article, je vous détaillerais les chiffres de mon premier investissement locatif en France que j'ai réalisé en 2016 : une petite maison ville dont la rentabilité est de 10%, net d'impôt pendant 6 ans, grâce au déficit foncier.

Et vous, pensez-vous qu'investir aux USA est un investissement intelligent ?

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